To λιγότερο που θα χρειαζόταν στη δεδομένη χρονική στιγμή η παγκόσμια οικονομία θα ήταν άλλη μια φούσκα στην αγορά ακινήτων. Και μάλιστα στην ταχύτερα αναπτυσσόμενη οικονομία του κόσμου, την Κίνα.
Το ερώτημα είναι όμως αν υπάρχει τέτοιο ενδεχόμενο και τι συνέπειες θα μπορούσε να έχει.
Πρόσφατα οι τέσσερις μεγαλύτερες κινεζικές τράπεζες ανακοίνωσαν ότι δεν θα εκδώσουν νέα στεγαστικά δάνεια καθώς έπιασαν τους στόχους πιστωτικής επέκτασης που είχαν θέσει για το τρέχον έτος. Παράλληλα η κινεζική κυβέρνηση φέτος απαγόρευσε τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων για αγορά τρίτου ακινήτου και τον περασμένο μήνα αύξησε τα επιτόκια για πρώτη φορά μετά από τρία χρόνια.
Τα στοιχεία αυτά σε συνδυασμό με μια σειρά αναλύσεων από γκουρού των αγορών συγκλίνουν στο συμπέρασμά ότι ακόμη και αν δεν επίκειται φούσκα, κάτι τρέχει με την αγορά ακινήτων στην Κίνα.
Σύμφωνα με τον Τζεφ Χάνος, ελληνικής καταγωγής Αμερικανό μεγαλοεπενδυτή που είχε προβλέψει την κατάρρευση της Enron, η κινεζική αγορά ακινήτων εμφανίζει χαρακτηριστικά φούσκας, η οποία αν σκάσει θα προκαλέσει σοβαρούς κραδασμούς στην παγκόσμια οικονομία.
Μιλώντας πρόσφατα στο περιοδικό Fortune, ο Τζεφ Χάνος αιτιολόγησε τις ανησυχίες του συνδέοντας την κινεζική αγορά ακινήτων με την παγκόσμια αγορά εμπορευμάτων και πρώτων υλών.
Η κατασκευαστική έκρηξη που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια στη Κίνα καθοδηγεί τη ζήτηση σχεδόν και κάθε βασική πρώτη ύλη όπως σίδερο, ατσάλι, τσιμέντο και ξυλεία.
Το 2009 μόνο, κατασκευάστηκαν συνολικά 5 δισεκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα κατοικιών και επαγγελματικών χώρων σε ολόκληρη την Κίνα που με βάση τον πληθυσμό της αντιστοιχούν σε περίπου 4 τετραγωνικά μέτρα για κάθε κάτοικο της.
Στις μεγάλες κινεζικές πόλεις, Πεκίνο, Σανγκάι, Γκουανζού και Σεντζέν, υπάρχουν τεράστια μπλοκ κατοικιών τα οποία παραμένουν ακατοίκητα. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία το 60% του ΑΕΠ της Κίνας αντιστοιχεί σε πάγια στοιχεία και το ένα τέταρτο αυτού το ποσοστού σε νέα ακίνητα. Το 2009 οι πωλήσεις ακινήτων αυξήθηκαν κατά 44% σε σχέση με το 2008. Κατασκευαστικές εταιρίες στην Κίνα απορρίπτουν την εκτίμηση ότι η αγορά ακινήτων συνιστά φούσκα γιατί όπως λένε τα περισσότερα ακίνητα κλείνονται από τους αγοραστές τους πριν κατασκευαστούν. Οι εταιρίες συγκεντρώνουν αυτές της συμφωνίες και τις υποβάλλουν στις τράπεζες για να πάρουν δάνειο.
Επενδύσεις.
Γιατί όμως τόσα πολλά ακίνητα παραμένουν άδεια; Και με δεδομένο το real estate αντιστοιχεί στο 14% του κινεζικού ΑΕΠ, αυτό δεν θα μπορούσε αργά ή γρήγορα να οδηγήσει σε περιπέτειες την οικονομία της χώρας;Ο Τζεφ Χάνος δίνει τη δική του εξήγηση. Ο μέσος κινέζος επενδυτής έχει περιορισμένες δυνατότητες για το πού θα τοποθετήσει τα χρήματά του. καταθέτοντας τα σε μια τράπεζα εισπράττει μηδενικό επιτόκιο τη στιγμή που ο πληθωρισμός κινείται κοντά στο 3%. Επίσης, διστάζει να επενδύσει στο χρηματιστήριο καθώς η κινεζική αγορά είναι ακόμη ασταθής σε σχέση με αυτές σε άλλες ανεπτυγμένες χώρες. Τέλος η πολιτική της χαμηλής ισοτιμίας, περιορίζει τους επενδυτές στο να βγάλουν τα χρήματά τους εκτός χώρας για να επενδύσουν στο εξωτερικό. Τα ακίνητα λοιπόν αποτελούν την πιο κερδοφόρα επενδυτική επιλογή. Οι τιμές των ακινήτων τα τελευταία πέντε χρόνια αυξάνουν διαρκώς δημιουργώντας στην ουσία ένα χρηματιστήριο στο οποίο όλοι κερδίζουν. Ακόμη και φέτος που θεωρείται η χειρότερη χρονιά για την αγορά ακινήτων, οι τιμές των κατοικιών στις μεγαλύτερες πόλεις αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 8,9%
Παρά τις κινήσεις της κινεζικής κιβέρνησης να περιορίσει τον κατασκευαστικό οργασμό και την κερδοσκοπία εκτιμάτε ότι στην επόμενη χρονιά η Κίνα θα έχει άλλα 30 εκατομμύρια νέα διαμερίσματα, βίλλες και γραφεία. Αν τώρα κατά των Τζεφ Χάνος η κυβέρνηση πάρει επιπλέον μέτρα για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας τότε είναι σίγουρο ότι οι τιμές θα αρχίσουν να υποχωρούν πολύ σύντομα με τη ζημιά να βαρύνει τους ιδιοκτήτες.
Μελέτη της Moody’s την περασμένη εβδομάδα κατέδειξε ότι το 2011 αναμένεται υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων κατά 15%-20%.
Κατά τον Tζεφ Χάνος οι κινεζικές τράπεζες έχουν σοβαρά ανοίγματα με δάνεια κατασκευαστικών εταιριών. Ο καθηγητής του πανεπιστημίου του Northwestern εκτιμά ότι το συγκεκριμένο άνοιγμα ανέρχεται σε 1,6 τρισεκατομμύρια δολάρια. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι η China Merchants από τις μεγαλύτερες τράπεζες του Πεκίνου ανακοίνωσε ότι το 26% των δανείων που έχει δώσει θεωρούνται πλέον «υψηλού ρίσκου»
Μια κρίση στην αγορά ακινήτων της Κίνας θα έχει σοβαρές επιπτώσεις σε όλο τον κόσμο κυρίως λόγω της πτώσης της ζήτησης σε πρώτες ύλες.
Εταιρίες όπως η βραζιλιάνικη παραγωγός σιδήρου Vale και η Αυστραλιανή Rio Tinto θα είναι από τα πρώτα θύματα καθώς η Κίνα είναι αυτή τη στιγμή η μεγαλύτερη εισαγωγέας μεταλλευμάτων.
Υπάρχει ωστόσο και ο αντίλογος. Η Moody’s αν και αναγνωρίζει ότι το προηγούμενο διάστημα η αγορά ακινήτων στην Κίνα εμφάνιζε χαρακτηριστικά φούσκας θεωρεί ότι οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης μειώνουν τον κίνδυνο μεγάλης διόρθωσης. Ένα επιπλέον πλεονέκτημα είναι σύμφωνα με το διεθνή οίκο η υψηλή ρευστότητα που διαθέτουν οι Κινέζοι κατασκευαστές. Ακόμη και μια μείωση των τιμών κατά 20% είναι διαχειρίσιμη καταλήγει η Moody’s.
Δημοσιεύθηκε στον Τύπο της Κυριακής 05-12-2010